2023년 초 용인 수지 초입 아파트 2채에 자금을 집중 투입한 한 투자자가, 현 정부 출범 이후 부동산 세제 완화 흐름을 겨냥한 풀베팅이 성과를 냈다고 밝혔다. 이 투자자는 2채 중 1채를 다주택자 양도세 중과 유예 기한인 5월 9일 이전에 처분해 약 2억 원의 차익을 확정했고, 남은 1채는 매수가 대비 약 4억 원 상승했다고 전했다.
그는 이번 정권에 풀베팅했다며, 현재 보유 중인 나머지 5채를 모두 정리한 뒤 최상급지 재개발로 자산을 재배치할 계획이라고 밝혔다. 매도 방식은 각각 명의를 다르게 해서 2028년까지 순서대로 판다는 것이다. 같은 해에 여러 채를 한꺼번에 처분하면 양도차익이 합산돼 누진세율이 높아지고, 다주택 중과 적용 여부도 달라질 수 있다는 점을 염두에 둔 분산 매도 전략으로 읽힌다.
2022년 5월부터 이어진 다주택자 양도세 중과 유예는 2023~2024년에도 연장되며 다주택자에게 퇴로를 열어줬다. 그 기간 조정대상지역 주택을 팔더라도 기본세율(6~45%)을 적용받을 수 있었고, 장기보유특별공제 활용 여지도 있었다. 투자자가 언급한 5/9 이전 매도는 바로 이 유예 시한을 활용한 처분으로 보인다.
다만 2026년 5월 10일부터 중과가 다시 적용됐고, 정부는 2026년 세제개편안에서 2027~2028년에 한해 중과세율을 한시 완화하는 방안을 제시했다. 2주택자는 2027년 +5%p, 2028년 +10%p, 3주택 이상은 같은 기간 +10%p·+15%p 수준으로 낮추는 식이다. 2028년까지 순차 매도하겠다는 계획은 이 한시 완화 구간과 연도별 과세표준 분산을 동시에 노린 것으로 해석된다.
핵심은 명의만 다르게 한다는 표현이 실제 소유권 이전인지, 아니면 등기 명의만 빌리는 구조인지에 달려 있다.
합법적으로 가능한 경우는 다음과 같다.
이 경우에도 주의할 점이 있다. 2023년 이후 특수관계자 증여분에 대한 양도세 이월과세 기간이 5년에서 10년으로 늘어났다. 증여받은 지분을 10년 안에 팔면, 수증자의 취득가액이 원래 증여자의 취득가액으로 돌아가 양도차익이 커질 수 있다. 가족 간 저가 양도 역시 시가와 거래가액 차이가 일정 기준(양도세는 5% 또는 3억 원, 증여세는 30% 또는 3억 원 등)을 넘으면 부당행위계산 부인·증여 추정이 적용된다.
실제 자금·지배는 본인이 유지한 채 가족·지인 명의만 올리는 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 위반이다. 약정이 무효가 될 수 있고, 과징금·형사처벌 대상이 된다.
주소만 옮기거나 형식적으로 세대를 나눠 1세대 1주택 비과세·중과 회피를 노리는 경우, 국세청은 실질과세로 동일 세대로 보고 비과세·중과 배제를 부인한다. 위장매매·편법증여로 세무조사 대상이 된 사례가 반복적으로 나온다.
정리하면, 2028년까지 순서대로 판다는 연도 분산 자체는 세법상 가능한 절세 기법이다. 그러나 명의를 다르게가 실제 증여·매매·세대 분리가 아니라 명의만 빌리는 구조라면 합법이 아니다. 세금 신고, 자금 출처, 실거주·생계 독립 여부가 입증되지 않으면 절세가 아니라 추징·가산세·과징금으로 이어질 수 있다.
투자자가 밝힌 전략은 중과 유예·한시 완화와 연도별 분산을 결합한 출구 설계다. 다만 그 성패는 시세가 아니라, 명의 이전이 서류상 분산인지 실질 이전인지에 달려 있다. 정책과 세율은 2027~2028년에 다시 바뀌고, 2029년 이후 장기보유특별공제 한도·거주 중심 개편도 예고된 상태다. 분산 매도를 실행한다면 증여세·취득세·이월과세·세대 요건을 사전에 세무 전문가와 맞춰 두는 것이 필수다.
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