서울 아파트 불패? 대출규제·세금·돈 풀기가 만든 착각과 모순

서울 아파트가 정부 규제로 인해 구조적으로 하락할 수 없다는 주장은 편리하지만 과장이다. 정부는 대출 규제와 세금으로 수요의 속도와 규모를 조절할 수 있다. 이는 단기 과열을 억제하는 데 일정한 효과가 있다. 그러나 그 효과가 하락 불가능을 의미하지는 않는다.

규제는 양날의 검이다. 영끌을 차단하면 투기적 수요는 줄어들지만, 동시에 실수요자의 진입 장벽도 높아진다. 버블이 안 생긴다는 확신이 대기자금을 끌어들인다는 논리는 규제의 억제 효과와 정면으로 충돌한다. 규제가 수요를 누르는 동시에 안심 신호를 강하게 보낸다면, 결국 어느 한쪽이 약화되거나 정책이 예측 불가능해진다. 예측 불가능성은 자산 가격의 안정성이 아니라 변동성을 키운다.

세금이 장기적으로 자산 가치의 일부를 흡수하는 것은 사실이다. 그러나 그 비중을 시세의 60%로 단정하는 것은 근거가 부족하다. 실제 세 부담은 보유 기간, 양도차익 규모, 상속 여부, 공제 제도에 따라 크게 달라진다. 세금이 많다고 해서 가격이 무조건 오른다는 인과도 성립하지 않는다. 세금이 과도하면 거래가 줄어들고 유동성이 말라 가격 조정 압력이 커질 수도 있다.

통화 팽창이 명목 가격을 밀어 올리는 경향은 있다. 그러나 실질금리, 경제성장률, 인구 구조, 공급 물량, 대체 투자처의 매력도가 함께 작용한다. 돈을 찍으니 떨어질 수 없다는 말은 이 복잡한 변수들을 모두 무시하는 단순화다.

서울 부동산이 오랜 기간 상승 편향을 보여온 것은 사실이다. 그러나 그 원인은 규제 하나만이 아니라 입지 희소성, 일자리 집중, 교육 수요, 공급 제약 등이 복합적으로 작용한 결과다. 정부가 버블을 알아서 조절해준다는 믿음에 의존하는 투자 논리는, 정책이 바뀔 때 가장 먼저 깨진다. 규제는 가격을 영원히 받쳐주는 보험이 아니라, 상황에 따라 방향을 바꾸는 가변 변수다.