서울 아파트는 안 망하는 성이 되어가고 있다

서울 아파트는 안 망하는 성이 되어가고 있다. 그러나 그 성 안에는 들어갈 수 있는 사람과 들어가지 못하는 사람의 간극이 더 깊어지고 있다.

과거처럼 대출을 80%까지 끌어다 사는 시대는 사실상 끝났다. 규제가 강화되면서 매수자 구성이 현금 동원력이 있는 실거주 중심으로 바뀌고 있다. 고가 아파트일수록 전액 현금 매수 비중이 높아지고, 갭투자는 크게 위축됐다. 이는 단기적으로 시장을 더 견고하게 만든다. 레버리지가 낮으면 금리 충격이나 가격 하락 시 강제 매물이 나올 가능성도 줄어든다. 여기에 2026년부터 2030년까지 서울 아파트 입주 물량이 급감하는 입주 절벽까지 겹친다. 정비사업 이주 수요까지 고려하면 전세 수급 불균형은 당분간 심화될 가능성이 높다. 전셋값이 오르면 일부 수요가 매매로 전환되고, 매매와 전월세가 함께 움직이는 구조가 나타날 수 있다.

이 모든 것이 서울 아파트는 안 망한다는 주장을 뒷받침한다. 그러나 여기서 멈춰서는 안 된다.

현금 부자와 실거주 중심 시장은 하방 경직성을 높이지만, 동시에 진입 장벽을 극단적으로 높인다. 중저가 아파트로 수요가 이동하고 있지만, 그마저도 과거보다 더 많은 자기자본을 요구한다. 올해 매수자는 다 현금 부자라는 말은 과장이다. 그러나 방향은 맞다. 자산 격차가 주거 격차로 고착화되고 있다.

젊은층의 서울 선호는 분명 강하다. 인프라와 기회 집중은 부정할 수 없는 사실이다. 그러나 공부를 잘하건 못하건, 직업을 구했건 못 구했건 모든 젊은이가 서울로 올 것이라는 전망은 과도하다. 지방에도 기회와 생활비 우위가 존재하며, 모든 계층이 비싼 월세를 감수하고 상경하는 것은 아니다. 도쿄와 비교하는 것도 한계가 있다. 한국은 더 극단적인 집중 구조를 가지고 있지만, 그 집중이 영원히 지속된다고 단정할 수는 없다.

공급 부족도 영원하지 않다. 정부는 수도권 착공 목표와 공공주택 계획을 내놓고 있다. 실제 입주까지는 시간이 걸리겠지만, 그 이후에도 더 없을 것이라는 예측은 희망이나 비관에 가깝다. 정책이 바뀌고 금리가 움직이면 시장 구조도 다시 흔들릴 수 있다.

결국 서울 아파트의 견고함은 양날의 검이다. 현금과 실거주 중심으로 채워지면서 단기적으로는 더 단단해질 수 있다. 그러나 그 단단함의 대가는 주거 사다리의 단절이다. 들어갈 수 있는 사람과 들어갈 수 없는 사람의 간극이 커질수록, 사회 전체의 이동성은 줄어든다. 서울이 콘크리트처럼 튼튼한 성이 되는 것은 가능할지 모른다. 문제는 그 성 밖으로 밀려나는 사람들이 점점 더 많아진다는 점이다.